Работа с бесхозными и заброшенными домовладениями регулируется гражданским и земельным законодательством РФ.
Основные направления работы с бесхозными и заброшенными домовладениями включают определение статуса объекта, процедуры оформления прав, обязанности собственников и возможные способы приобретения недвижимости.
Определение статуса объекта
Бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, собственник неизвестен или от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Заброшенной иногда называют недвижимость, владелец которой известен или его удалось установить, но он не ухаживает за имуществом.
Процедура оформления прав на бесхозяйное имущество
- — Поиск владельца. Можно обратиться в органы местного самоуправления, к председателю садового товарищества (если дом находится на его территории), запросить данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или использовать публичную кадастровую карту.
- — Постановка на учёт. Если владелец не найден, орган местного самоуправления может подать заявление о постановке объекта на учёт в качестве бесхозяйного. Процедура занимает до 15 рабочих дней.
- — Ожидание. После постановки на учёт необходимо выждать 12 месяцев — за это время вероятные владельцы могут заявить о своих правах.
- — Обращение в суд. По истечении года со дня постановки на учёт муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект.
- — Регистрация права. После получения решения суда орган местного самоуправления обращается в Росреестр для регистрации права муниципальной собственности. Только после этого объект может быть предметом торгов.
Некоторые особенности:
В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) за постановкой на учёт и в суд обращаются органы исполнительной власти этих регионов.
Есть случаи, когда купить землю с домом, в том числе бесхозяйную, можно без торгов. Например, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства и т. д.
Приобретательная давность
Человек, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет, может приобрести на него право собственности (ст. 234 ГК РФ). Для оформления через суд необходимо предоставить доказательства владения (чеки на оплату коммунальных услуг, акты ремонтных работ, показания свидетелей и т. д.).
Обязанности собственников
Согласно законодательству, собственник заброшенного здания или сооружения обязан:
- принимать меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе препятствовать несанкционированному доступу людей в объект;
- утилизировать строительный мусор;
- при необходимости консервации объекта капитального строительства при прекращении работ более чем на 6 месяцев обеспечить приведение объекта и территории в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, а также безопасность для населения.
Риски и сложности
- Неожиданный возврат владельца. Даже после регистрации права собственности предыдущий владелец может оспорить сделку в суде.
- Выселение при приобретательной давности. Если в течение 15 лет объявится собственник, придётся покинуть дом.
- Долги и обременения. Перед оформлением стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам или налогам.
- Сложности с кадастровым учётом. Если дом не стоит на учёте в ЕГРН, потребуется оформить его технический паспорт и поставить на кадастровый учёт.
Процедура оформления прав на бесхозяйное имущество может быть длительной и требовать значительных временных и финансовых затрат.